- Importe de la hipoteca
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- Porcentaje financiado
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- Intereses totales
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- Total pagado al banco
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- Gastos de compra aprox. (≈11 %)
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Cuadro de amortización anual
Así se reparte cada año lo que pagas entre intereses y capital. Fíjate en que al principio pagas sobre todo intereses y, con el tiempo, la proporción se invierte.
| Año | Pagado | Intereses | Capital | Pendiente |
|---|
Cómo usar la calculadora de hipoteca
- Precio de la vivienda: el precio de compraventa acordado (o el de tasación, si es menor).
- Ahorro aportado: la entrada que pagas tú. Lo normal es que sea al menos el 20 % del precio.
- Tipo de interés (TIN): el interés nominal que te ofrece el banco. Si tu hipoteca es variable, usa el Euríbor actual más el diferencial para obtener una estimación.
- Plazo: número de años para devolver el préstamo. Hasta 30 años es lo más común; algunos bancos llegan a 35-40 para jóvenes.
- Ingresos: si los indicas, te diremos qué porcentaje de tu sueldo se va en la cuota.
La fórmula: cómo se calcula la cuota
Casi todas las hipotecas en España y Latinoamérica funcionan con el sistema de amortización francés: pagas siempre la misma cuota (mientras el tipo no cambie) y, dentro de ella, la parte de intereses baja mes a mes mientras la parte de capital sube.
Cuota = P × i ÷ (1 − (1 + i)−n)
- P = capital prestado (precio − entrada).
- i = interés mensual = TIN anual ÷ 12 ÷ 100.
- n = número total de cuotas (años × 12).
Ejemplo: para 200.000 al 2,8 % a 30 años, i = 0,002333 y n = 360. La cuota sale aproximadamente 822 al mes y, al final, habrás pagado unos 96.000 en intereses. Si reduces el plazo a 25 años, la cuota sube a unos 928, pero los intereses totales bajan a unos 78.000: casi 18.000 menos.
¿Cuánta hipoteca me puedo permitir?
Los bancos analizan dos cosas principalmente:
- Tasa de esfuerzo: la cuota mensual (sumada a otras deudas que tengas) no debería superar el 30-35 % de tus ingresos netos.
- Ahorro previo: como suelen financiar un máximo del 80 %, necesitas el 20 % de entrada más un 10-12 % de gastos. En una vivienda de 250.000 eso significa reunir en torno a 75.000-80.000.
Truco rápido: divide tus ingresos netos mensuales entre 3. Esa es aproximadamente la cuota máxima prudente. Luego juega con el plazo y el interés en la calculadora hasta llegar a ella para saber el precio máximo de vivienda que te conviene buscar.
Hipoteca fija, variable o mixta
El tipo de interés condiciona todo lo demás. Con una hipoteca fija la cuota no cambia nunca; con una variable se revisa periódicamente según el Euríbor; y la mixta combina unos primeros años a tipo fijo con el resto a variable. Si dudas entre ellas, lee nuestra guía comparativa de hipoteca fija, variable o mixta.
5 consejos para pagar menos por tu hipoteca
- Compara la TAE, no solo el TIN. La TAE incluye comisiones y productos vinculados. Aprende la diferencia en TIN y TAE: qué son y cómo compararlos.
- Aporta más entrada. Cada euro que no pides prestado te ahorra años de intereses.
- Acorta el plazo si puedes asumir la cuota. Es la forma más directa de pagar menos intereses.
- Negocia las vinculaciones. Seguros y nómina rebajan el diferencial, pero calcula si lo que pagas por ellos compensa el ahorro.
- Amortiza anticipadamente. Pagar capital extra al principio tiene un efecto enorme. Compruébalo en nuestra calculadora de amortización anticipada.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula la cuota de una hipoteca?
La mayoría de hipotecas usan el sistema francés: una cuota fija que se obtiene con la fórmula C = P · i / (1 − (1 + i)−n), donde P es el capital prestado, i el interés mensual (TIN anual / 12) y n el número de meses.
¿Qué porcentaje de mis ingresos debería ser la cuota?
Lo habitual es que la cuota no supere el 30-35 % de los ingresos netos mensuales del hogar. Por encima de esa cifra muchos bancos deniegan la operación o exigen garantías adicionales.
¿Cuánto financia el banco?
En vivienda habitual, normalmente hasta el 80 % del valor de tasación o del precio de compra (el menor de los dos). El 20 % restante, más los gastos de compraventa, debes aportarlo con tus ahorros.
¿Qué gastos hay además del precio de la vivienda?
En España suelen sumar alrededor de un 10-12 % del precio: impuestos (ITP en segunda mano o IVA + AJD en obra nueva), notaría, registro, gestoría y tasación. El porcentaje exacto depende de tu comunidad autónoma.
¿Es mejor una hipoteca a 25 o a 30 años?
A 30 años la cuota es más baja, pero pagas bastantes más intereses en total. Usa la calculadora cambiando solo el plazo y compara la fila «Intereses totales» para ver la diferencia en tu caso.
Aviso: los resultados y la información de esta página son orientativos y tienen fines educativos. No constituyen asesoramiento financiero, fiscal ni legal. Consulta las condiciones exactas con tu entidad o con un profesional antes de tomar decisiones. Última revisión: 2026-11-03.